دهه ۹۰ تورم مسکن رکورد شکست؛ میراث شوم روحانی برای سرپناه مردم

به گزارش مجله خبری نگار/فرهیختگان: با توجه به نزدیک شدن به انتخابات زودهنگام ریاست‌جمهوری چهاردهم در تیرماه امسال بررسی قیمت مسکن طی دهه‌های بعد از انقلاب شامل دولت سازندگی تا دولت مردم، خصوصا طی یک دهه اخیر از موضوعات قابل تامل است. میزان مهار تورم مسکن که با احداث آن ارتباط تنگاتنگی دارد سهم بسزایی در ارزیابی عملکرد دولت‌ها ایفا می‌کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن از دولت پنجم تا سیزدهم نشان می‌دهد دولت دوازدهم با ۴۳۷ درصد تورم نسبت به چهار سال قبل تر، بدترین عملکرد را داشته و رکورددار است. در مقابل، متوسط رشد مسکن در دولت سیزدهم طی سه سال قبل، ۱۶۹ درصد بوده که با وجود روند افزایشی قیمت مسکن در سال‌های اخیر، بیانگر کاهش ۲.۵ برابری نسبت به سال ۱۴۰۰ یا پایان دوره دوم دولت روحانی است. 

قیمت مسکن در ۵ دولت

اگر از دهه ۱۳۶۰ به دلیل شرایط خاص جنگ و دهه اول انقلاب با محوریت نظام پارلمانی و نخست‌وزیری بگذریم، طی حدود ۳۵ سال گذشته (۱۳۶۸ تا ۱۴۰۳)، دولت‌های پنجم تا سیزدهم، شامل مرحوم اکبر هاشمی‌رفسنجانی (۱۳۶۸ تا ۱۳۷۶)، سیدمحمد خاتمی (۱۳۷۶ تا ۱۳۸۴)، محمود احمدی‌نژاد (۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲)، حسن روحانی (۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰) و شهید سیدابراهیم رئیسی (۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳/ دوره سه‌ساله و ناتمام) بر سرکار آمده‌اند. عملکرد هرکدام از این دولت‌ها با توجه به تحولات سیاسی و اقتصادی هر دوره، سیاست‌های مسکنی، تحریم‌ها، نوسانات ارزی و... در حوزه مسکن متفاوت بوده و متناسب با شاخص‌های مختلف قیمت هر واحد مسکونی با ثبات نسبی، رشد منطقی، جهش ناگهانی یا تورم بالا مواجه شده است.

در این رابطه تورم به مفهوم روند فزاینده، نامنظم و مستمر افزایش قیمت‌ها طی دوره زمانی مشخص است. از این‌رو صرف افزایش قیمت را نمی‌توان تورم نامید بلکه زمان و تداوم آن را نیز باید مدنظر قرار داد. برای درک بهتر از وضعیت قیمت مسکن، اجاره‌بها و رشد قیمتی آن در دولت‌های یادشده مرور آمار مرتبط با این حوزه طی دهه‌های بعد از انقلاب حائز اهمیت است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در ۹ دولت بعد از انقلاب (بدون احتساب رئیس دولت مشابه)، از ۱۳۶۸ تا ۱۴۰۳، بیشترین تورم مسکن به دولت‌های ششم و دوازدهم، یعنی دولت دوم هاشمی‌رفسنجانی و دولت دوم روحانی تعلق دارد و کمترین افزایش قیمت، مربوط به دولت‌های هفتم و هشتم (۱۳۷۶ تا اوایل ۱۳۸۴) در زمان خاتمی بوده است.

چنانچه عملکرد سه سال اخیر دولت سیزدهم را لحاظ کنیم باید وضعیت مسکن را از نظر میزان احداث، عرضه و تقاضا و... در دوره قبل‌تر نیز مدنظر قرار دهیم. با وجود تداوم افزایش قیمت خرید و اجاره‌بها از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳، آمار‌ها بیانگر کاهشی بودن رشد تورم مسکن در دولت رئیسی است. این در حالی است که با وجود رشد تقاضا در دولت دوازدهم روند ساخت‌وساز در دوران روحانی به‌ویژه سه سال آخر بسیار کند بوده است. همین موضوع بر اهمیت اقدامات دولت سیزدهم در این دوره می‌افزاید. 

میانگین قیمت مسکن و درصد رشد (دولت‌های پنجم تا سیزدهم)

جدول گزارش حاضر بیانگر میانگین قیمت مسکن و درصد رشد آن از سال ۱۳۶۸ (آغاز دولت پنجم) تا ۱۴۰۳ (اواخر دولت سیزدهم) است. از آنجا که دولت‌های پنجم تا دوازدهم هرکدام از روسای دولت دو دوره عهده‌دار مسئولیت بوده‌اند در جدول بررسی متوسط قیمت مسکن و میزان رشد قیمت در هر دولت نسبت به دولت قبل ذکر شده است. اعداد نخست، در جداول سه ستونی، بیانگر عملکرد دولت یا دوره قبلی است و اعداد دوم و سوم بیانگر عملکرد یک رئیس دولت (مشترک) طی دو دوره فعالیتش است. با این حال، آمار دولت سیزدهم به دلیل فعالیت سه‌ساله، فقط در سال ۱۴۰۳ لحاظ شده و مقایسه آن با دوره قبلی یا پایان فعالیت دولت دوازدهم (۱۴۰۰)، قابل توجه است. 

همان‌طور که ملاحظه می‌شود سال ۱۳۷۶ یعنی پایان دولت هفتم، همزمان با دومین دوره دولت سازندگی به ریاست‌جمهوری هاشمی‌رفسنجانی، قیمت مسکن با میانگین افزایش ۲۰۱ درصدی (از ۵۲ هزار به ۱۵۷ هزار تومان)، نسبت به سال ۱۳۷۲ مواجه بوده است. با این حال، بیشترین میزان رشد قیمت مسکن، به دولت دوازدهم با ۴۳۷ درصد اختصاص دارد. درحالی‌که متوسط قیمت مسکن در سال ۱۳۹۶، پایان دولت اول روحانی، حدود پنج میلیون و ۶۳۰ هزار تومان بوده، اما با جهش سرسام‌آور در پایان این دولت به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است! البته دولت یازدهم با ۴۶ درصد رشد قیمت مسکن نسبت به دولت دهم آمار مناسبی را در دوره اول روحانی داشته است. دلیل پایین بودن تورم مسکن در این دوره را می‌توان تاثیر ساخت‌وساز‌های مربوط به مسکن مهر البته با تاخیر چندساله و تزریق آنها به بازار و نیز ثبات نسبی قیمت‌ها ناشی از کاهش تحریم‌ها در دوران اوباما دانست. 

تاثیرات جهش قیمت مسکن در دولت دوازدهم

جهش بی‌سابقه و شش برابری قیمت مسکن در دولت دوازدهم در بین دولت‌های بعد از انقلاب طی ۳۵ سال گذشته بالاترین میزان و بی‌سابقه بوده است. این بازه زمانی چهارساله که بدترین دوره را شامل می‌شود به فقر مسکن دامن زد. عدم اعتقاد، توقف یا حرکت لاک‌پشتی دولت یازدهم و دوازدهم در تکمیل واحد‌های مسکن مهر که در دولت‌های نهم و دهم کلید زده شده بود و نیز نابسامانی وضعیت اقتصادی به‌خاطر احیا و تشدید تحریم‌ها در دوران ترامپ، ساخت و عرضه مسکن را کاهش داد تا افزایش تقاضا در برابر کاهش عرضه به تورم وحشتناک منجر شود. میانگین آمار ساخت مسکن در دولت روحانی به حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال می‌رسد و از این حیث در زمینه کمترین میزان ساخت مسکن طی دو دهه اخیر، رکورددار است! 

کاهش التهاب بازار مسکن در دولت سیزدهم

نگاهی به وضعیت قیمت مسکن در دولت سیزدهم نشان می‌دهد با وجود میراث نامطلوب دولت دوازدهم، تورم بالا و ساخت‌وساز پایین که تعادل بازار عرضه و تقاضای مسکن را به‌هم ریخت و نیز مدیریت ضعیف دولت قبل، درصد رشد قیمت مسکن در دولت سیزدهم، از ۴۳۷ درصد به ۱۶۹ درصد کاهش یافته است. البته اگر وضعیت موجود را با دیدگاه بدبینانه، یک‌سویه و تک‌متغیره، بدون توجه به وضعیت آشفته مسکن در سال‌های منتهی به ۱۴۰۰ تحلیل کنیم، رشد قیمت ۱۶۹ درصدی مسکن و میانگین قیمت بیش از ۸۱ میلیون تومان (در هر مترمربع)، با تاکید بر افزایش «عدد» قیمت در دولت رئیسی می‌تواند دستمایه منتقدان قرار گیرد؛ اقدامی که برخی مخالفان سیاست‌های دولت، به آن استناد می‌کنند. با این حال بررسی منصفانه و تحلیل نقادانه مقایسه با وضعیت سه سال قبل است. با این نگاه اگرچه متوسط قیمت مسکن در سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳، همچنان افزایشی بوده، اما نه‌تن‌ها رشد آن نسبت به گذشته متوقف شده بلکه به سمت کاهش شدید میل پیدا کرده است. 

مداخله دولت؛ آری یا خیر؟

هرچند هنوز با وضعیت مطلوب در حوزه ساخت و قیمت مسکن فاصله زیادی وجود دارد، اما سیاست‌های دولت سیزدهم در زمینه تامین زمین رایگان و ارزان‌قیمت، مسکن ویلایی یا یک‌طبقه و عمودی‌سازی مسکن به جای افقی‌سازی به‌ویژه در شهر‌های کوچک و جدید به همراه پروژ‌ه‌های در حال تکمیل راهگشای تداوم روند کاهشی رشد قیمت و فرآیند افزایشی ساخت مسکن در دولت چهاردهم خواهد بود. مرور تجربیات موفق و شکست چندین‌باره برای ساماندهی وضعیت مسکن در ایران از ساخت تا قیمت نشان می‌دهد کامیابی در این جاده پرپیچ‌وخم نیازمند ورود هدفمند دولت و مداخله از منظر حمایت، هدایت و نظارت است.